親愛的讀者：

自從施政報告出來後，多了人在討論樓價問題，有些「行內人」更提議封盤，因預期樓價會受惠而進一步上升。筆者認為，這次對於以「幹練官僚」自居的林鄭而言，是「成功」的！因為她的確令香港某些市民轉移了視線，去關注樓價是否會繼續攀升。

首先，筆者為大家提供一些香港房屋的背景資料：全香港約有230萬個住宅單位，其中約55%是私人住宅，35%是公共房屋出租單位和政府宿舍，10%是「居者有其屋」及類似政府計劃的樓房。私人住宅中約有10% 是私人投資者的收租物業；所以，私人自住與居屋加起來，約55%是市民自己擁有用來自住的。換言之，基層市民租樓居住約為45%（私樓約10%；公屋和政府宿舍約35%）。

董建華在22年前（1997年2月）推出「八萬五建屋計劃」，當年他是想在十年後有八成人擁有自己的物業，類似「新加坡」的房屋政策；董先生當時認為，社會因此會比較穩定。但由於他運氣「實在太差」，甫上任便遇到50年來連續六年的經濟衰退與蕭條局面，該計劃因而無法落實。現在雖然有65%的樓宇屬自置物業，其實私人住宅當中有10%是出租物業。所以，只有約55%的家庭是住在自置的私人住宅和居屋之中，而其餘45%的家庭則租住私人住宅、公屋或公務員宿舍等。林鄭提出的新政策，將原本只限價值400萬的樓宇可獲九成按揭，放寬至價值800萬的樓宇也能使用九成按揭買樓。這政策的意思是，有能力供樓的人可以多貸一點款項買樓，不過相對地也要多交一些保險金。過去保險公司可以幫你借到六成或八成，現在可以借到九成；對於保險公司來說，風險更大了，需要的保險金也更多，當然保險公司亦「可賺更多」。例如，現在保險公司願意多借出兩成，相應亦會多收約2至3%的保險金費用。

需要留意的是，新放寬的按揭部分，並沒有放寬金管局對銀行的貸款限制，只是把按證公司的按揭條款調整，讓更多市民有機會買樓。對市民而言，按揭成數是限制買樓能力的關鍵。（其實，買樓借錢可以透過許多不同的渠道，例如向親友籌措、向私人貸款公司借款等，這些方法也可以令借貸成數達到九成。只不過現在由政府出面，讓保險公司可以提供九成按揭；對於多出的兩成按揭，收貴一點保險金也無妨，但卻因此為香港市民營造一個可想像空間。）

 

吳明德博士
資深銀行家

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